【不動産投資実践２】競合物件の賃料と設備を確認する
こんにちは。
ヒップホームです。
こんなにもブログをみていただいて
いる方がいて本当に感謝しております！
ありがとうございます！
メッセージを送ってくださった方、
本当に嬉しいです！
応援ありがとうございます！
ご質問でいただいた中に
「見える賃貸経営は見たことは
あるが、ざっくりとした内容しか
分からなくて、なかなか自分の物件に
あてはめて考えにくいです。。。」
そんな内容をいただきました！
確かにそうですよね。。。。
この「見える！賃貸経営」
はその地域の
間取りとか築年数とか駅距離とか
地域の需要と供給が分かる
だけで、
あなたの物件にはフォーカスされた
お話ではないですよね。
なので、これだけでは足りないんです。
今日は競合物件の賃料相場や設備から見た
あなたの物件はどうなっているのか
分析できるサイトをご紹介いたします。
このサイト、これまた「無料」です。
ただし、利用するにはこのサイトへ登録が必要になるので
そこだけ注意してください。
部屋探し「スーモ」でおなじみ
リクルートさんが運営す「SUUMO賃貸経営サポート」
このサイトは「現在」スーモで募集が掲載されている
物件情報をオーナーさんの目線でまとめてくださっている
サイトです。
使い方をご紹介します。
まず最初は住所か駅名を入れます。
駅名を入れるときには「駅」をいれずに入れます。
例えば目黒駅だったら目黒と入れます。
相場を調べるとこんな感じになります。
するとこんな画面になります。
ここで賃料相場と設備相場をみることが出来ます。
ただ、間取りや賃料帯など検索条件を入れないと
３２０２件もの物件情報が検索されてしまいます。
そのため、自分の物件と近い条件に絞る必要があります。
その時に絶対に注意しなければならない点があります。
それは
「自分の感覚で似た条件を絞らないこと」
です。
自分の感覚で自分の物件と近い条件を
調べると条件がめちゃくちゃ絞られてしまったり、
良い条件になりがちです。
なので、なるだけ入居希望者と近い条件で絞る必要があります。
そのためにどうすればいいのかというと
見える！賃貸経営を利用します。
例えば
「自分の物件は駅から徒歩３分です」
という物件だったら、あなただったら
駅からどこまでの物件を競合の物件と考えますか？
見える賃貸経営では
いまのところ、こんなデータに
なっています。
このデータを見ると駅から徒歩１０分圏内まで
左側のグラフがグーンと伸びていますよね？
左側の青いグラフは需要のグラフです。
なので、部屋探しする人は駅から１０分
までを許容範囲として考える可能性が高いですよね。
他に読み取れるのは
徒歩３分圏内までで
検索する人の割合よりも
５分圏内の割合の方が
約倍になっています。
そのため、
仮に徒歩３分以内の物件だったら
５分圏内か１０分圏内
の物件が競合物件だと
考えるのが無難だと思います。
駅からの距離以外にもこんな感じで
このエリアの人だったら
どう探すかな？？
と予想しながら対抗物件を探します。
これがブレちゃうと今後の査定に
大きくズレが出てきます。
なので、この物件の抽出には気を付けてください。
次回は今回の続きで、設備条件の付帯率について
お話していこうと思います。
ぜひよろしくお願いいたします。
【不動産投資実践１】需要と供給バランスを確認する
こんにんちは。
ヒップホームです。
賃料査定をするために実際に私が行っていることを
お伝えしていきます。
私の場合、まずは対象物件の
物件の探している人がどのくらいいるのか「需要」
物件が実際にどのくらい空室なのか「供給」
このバランスがどうなっているのかを確認します。
そのために見ているサイトは
LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）が
提供するサイト「見える！賃貸経営」を使います。
無料で誰でも使えるサイトなのに
すごく良い情報が載っているので
賃料査定をする際は非常に参考になる
材料のひとつです。
不動産投資家さんや不動産業界の人ならば
このサイトなんか知ってるよ。という方は
もしかすると多いんじゃないかなと思います。
ただ、サイトのことは知っていても、
データを眺めている人と、
データを読み取れる人には
大きな差があります。
なので、今回はまずはこのサイトの見方から
お話していこうと思います。
まずは県の空室率です。
隣の県同士で比較した時の県の空室を確認します。
例えば東京都内にある物件を例にしてみてみましょう。
一都三県のなかで一番空室率が低いです。
その次に神奈川県、埼玉県、千葉県の順です。
そして東京都内の大田区にある物件だったら
さらに隣接した地区の空室率を確認します。
大田区（17.4％）は目黒区（28.2％）に比べると
空室率が低いことが分かります。
ただ、東京都全体の空室率が14.5％ですから、
東京都内から考えると、
大田区って空室率が高いんだなーってことは
忘れてはいけない点です。
あと、全体の物件数が
他の地域よりも多いので、
間取りや築年数や駅距離によっては
空室率に差があるんじゃないかと考える必要が
ありますよね？
次に間取り別の需要供給の割合を見ます。
このグラフで左にある円グラフが
入居希望者の検索条件の割合です。
これが「需要」になります。
右のグラフが掲載されている物件の状況です。
これが「供給」です。
左のグラフで見てみると
薄い青の部分ワンルーム１K１DKの需要が一番高くなっています。
ここでハウスメーカーなどには単身者の数が多いという
需要のデータだけ見せる場合もあります。
そうすると、
「おーこんなに需要があるんだったらいけるね！」
と思うと思うんですけど、
実は供給の方が上回っていて、
「ワンルーム物件は
結構空いていて、
競合がいっぱいいますよ。」
と言われるとガン萎えしますよね。
そうならないために、
需要だけでなく、供給もしっかり確認していきましょう！
間取り以外にも、駅からの距離、築年数などの需要と供給の
バランスが分かりますので是非サイトをご確認ください！
今日は需要と供給バランスについて
お話いたしました。
今日お話しした内容は賃料を査定するための
ひとつの材料にすぎません。
他にどんなサイトがあるのかは、また後ほど。
ありがとうございました！
不動産業界はいい加減
こんにちは、ヒップホームです。
初めての投稿をします。
宜しくお願い致します。
私は不動産コンサルタントを約10年間しています。
仕事は資産家のオーナー様向けにセミナー講師をしています。
実績はエリアでも３年連続１位の成績を残しています。
資格は、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、FP、簿記、
相続に関する資格、など様々な資格を取得しました。
中でも不動産の国際資格であるＣＰＭという資格があるんですけど、
それで不動産投資の知識を深く学ぶことができました。
不動産って分野がすごく広くて、
建物自体の知識や、法律、税務、投資知識など
覚えることがいっぱいです。
ただ、
私も初めから全部出来た訳ではありません。
私も当初は全く知識や経験がなく、全然成果が上がりませんでした。
お客様のためにと思って必死に動きました。
はい！頑張ります！
と掛け声だけはいいなお前
って感じだったと思います。
でも、
不動産業界ってまだまだ、びっくりするくらいアナログな世界です。
賃料査定なんかも、
今までの「経験」や「勘」で付けられていたりします。
・・・これってめっちゃ怖くないですか？
最近あったご相談されたお客様では
「不動産会社の人に相談したらこれだったら
家賃７．５万円はいけますよ！」
と言われたので、
期待してそこの会社に頼んだら、
全然決まらない。
１か月以上経っても連絡がこないので
心配で不動産会社に電話をしてみたら、
「問い合わせが全然なくて、案内も１件しか
いけてないんですよ」
なんて言われてしまったそうです。
挙句、いきなりちょっと値下げしてみましょう。
なんて言われて、
「本当に決まるの。。。。？」
と不安が募ったそうです。
みなさんもこんな経験があるのではないでしょうか？
最近ですとＡＩが家賃査定します！
という物もあるんですけど
無機質に抽出すると物件データがいっぱいあって、
結局全体の平均化した結果しか出ないから、
自分の手で絞込を行う必要があります。
話は戻しまして、
このお客様に私がまずは行ったことは
物件の情報を開示することです。
・需要と供給バランス
・周辺のライバル物件の賃料帯や設備
・その地域の平均収入や人口
などです。
その上で私は今の賃料が高すぎることを伝えました。
「以上のデータから相場は６．５万円前後です。」
でもお客様は
「ありがとうございます！」
と言ってくれました。
結果としては値下げになりましたが、
最初に尋ねた不動産会社と
私の提案では何が違っていたかというと、
オーナーに検討するための情報を全て開示して
共に考えていったからです。
何も情報を開示せず、
「決まらないから下げましょう」
では
いったいいくら値下げするの？
という
根拠も見えませんよね。
オーナー様も非常に納得していただけました。
そして結果的にはすぐに問い合わせが増えて
２週間ほどで成約に至りました。
そもそも不動産会社のあの根拠はなんだったのか。。。
今でも不思議です。
この他にも色々な相談を受ける度に
「あぁ、不動産業界って本当にいい加減だな」
って思います。
私はそんな経験から、
業界を少しでも良いものにしていきたい。
という思いで仕事をしています。
これからブログでも良い情報をお伝え出来るようにしていきますので
よろしくお願い致します！
