【不動産投資の実践５】カンタンに出来る。投資家に必要な利回りとは？

こんばんちは

ヒップホームです！

 

このブログでは

 

コンサルタント報酬１０万円以上

 

の有料な情報を

無料で垂れ流す

 

という

コンセプトでやってます。

 

前回のブログも多くの方に見ていただき

ありがとうございます！

 

コメントもありがとうございます♪

コメントで多かったのは

******************************

不動産の利回りに

全く疑問をもっていなかったので

言われたときには

 

確かにな。

 

と思いました。

いつもありがとうございます！

******************************

 

といった内容でした！

こちらこそ、いつもありがとうございます！

 

今日の本題に入ります。

「カンタンに出来る。投資家が必要な利回りとは？」

についてお話致します。

 

なんとエクセルで簡単につくれますので、

是非活用してみてください♪

 

前回、日本の不動産市場で使われる

表面利回りについてお話しました。

 

日本で使われている

利回りの概念は

 

物件価格を決める

不動産業者にとって

都合の良いものなんです。

 

というお話をいたしました。

 

見ていない方はこちらを見てから

読んでいただくとより内容が

分かるかと思います。

【不動産投資の実践４】不動産業界の利回りはおかしい

こんにんちは。ヒップホームです。いつも多くの方にブログをみていただき感謝です。いつもありがとうございます。今日は「利回り」についてお話をさせていただきます。利回りって結構イメージしずらい概念ですよね。利回りを広辞苑で調べると「利益配当または利息の元金に対する割合。」だそうです。なので投資した費用に対してのリターンのことを表します。↑（ココ、すごく重要です）そこで、みなさんは「不動産の利回り」と聞くとなにを想像しますか？表面利回り？それともNOI利回り？どうでしょうか？投資物件で良く利用される指標で「表面利回り」があります。これは簡便ですぐに計算できるので重宝されます。そして一般的に出回っている指標です。これは「ずっと満室だった時に得られる１年間の収入」です。そこから「周辺で採用される相場の利回り」を利用して物件価格を決めます。例えば、１年間で得られる満室賃料が３５０万円周辺の利回り相場は７％だとします。そうすると１年間の賃料÷利回り＝物件価格３５０万円÷７％＝（　　　　　）（　　　）は何になるでしょう？正解は５０００万円です。なんや、簡単な計算やないかい。と思うと思います。でも、みなさん、この利回りってどう考えますか？利回りってどういう意味でしたっけ？利回りって「利益配当または利息の元金に対する割合。」ですよね？ということは投資した人が得られるリターンのことを言いますよね。そこを念頭に置いてもう一度考えて欲しいのです。どうでしょう？「１年間」「満室の」「賃料」が本当に「投資して得られるリターン」と言えるでしょうか？表面利回りは誰にとって都合がよい指標かと思いますか？これは「売り

 3

ヒップホーム

2022/02/02

 

 

今日は投資家が見るべき利回りです。

結論から申し上げますと、

 

期間内で

売り上げた収益の

予想利回り

 

を考えます。

 

これめっちゃ重要です。

 

この利回りの名前は

IRR（内部収益率）

といいます。

 

 

どういうものか説明します。

 

まず初めに

表面利回りの

表からお見せします。

 

仮に

投資アパートを

5000万円で購入

年間賃料350万円

です。

 

とすると

表面の利回りはいくつになりますか？

 

年間賃料÷不動産価格＝表面利回り

 

です。

 

350万円÷5000万円＝７％

 

になる訳です。

 

なので考え方としては

 

大体14年から15年で

不動産を買った

費用が回収できるのかぁ

と考えます。

 

計算すると

100％÷７％＝14.28年になる。

という考え方です。

 

グラフにすると、こんな感じです。

(表だと見づらくて、ごめんなさい。。。)

 

 

どうでしょう？

前回のブログを

みていただいた方は

不思議に思いますよね？

 

「利回り」という言葉は

どういう意味でしたっけ？

 

掛けた費用

に対しての

収益（リターン）

 

のことを言いますよね？

 

だから

 

投資家が見る

本当の指標は

 

「自分の現金が

いくら増えるのか？」

分かる利回りです。

 

どうするのか？

というと

 

自己投資した額

を０年目

 

にして、

 

1年目以降は

 

「その年の

現金の儲け」

 

を想定します。

 

 

そして

 

将来の賃料が下落する想定とか

 

〇年後にリフォーム費用必要だなとか

 

将来で変化しそうな儲け

を入れられるのが

この計算の特徴です。

 

 

グラフにするとこんな感じです。

 

 

これでさきほどの

オーナーの収益率で

計算すると

なんと、－２％になります。

 

「えっ！？

じゃあ不動産投資

意味ないじゃん！！！！」

 

と思うかもしれませんが

ちょっとお待ちください。

 

中古不動産の場合、

実は他の投資にはない

「必殺技」

 

があります。

それは、

 

 

「不動産の売却益が得やすい」

 

ということです。

地主さん系のオーナーさんですと、

土地を残したいという想いで

不動産を始めた人も多いのではないでしょうか？

 

だから

不動産を売却するという

お考えする方は

経験上少ないです。

 

もともとある土地ですしね。

 

投資家の場合は違います。

 

投資家さんは

 

現金で土地から買って

 

不動産オーナーになります。

 

「中古不動産のメリット」

が

なにかというと、、、、

 

 

不動産の売却した時に

儲けが出やすい

という点にあります。

 

仮に銀行から

不動産価格のうち

 

４０００万円を融資

融資の期間は

５年間です。

 

５０００万円のうち

残りの１０００万円を

自己資金で

 

と買ったとします。

 

どうなるのかと言うと

５年後に返済がゼロになる時点で

不動産の価値はゼロなりますか？

 

多少不動産値下がりはすると思いますが

銀行借り入れ額の減るスピードの方が速いので、

 

不動産を売却したあとの利益が残りやすいです。

 

 

中古不動産の魅力は「ココ」です。

 

このIRR利回りは

１１％になります。

 

これは

最初に投資した

１０００万円から見て

１１％

の収益率ですよ

 

というものです。

 

グラフはこれです。

 

 

 

 

また、投資家としたら

もっと短い期間で

売却するとどうなるだろう？

と考えませんか？

 

長期間保有するほど

建物を修理するリスクが

大きくなりますからね。

 

その時は途中で売却して

銀行から借りた金額を

返済して

売却益を計算します。

 

仮に６年目で売却するとこんなグラフです。

 

この収益率は１7％になります。

 

１５年保有した人が

収益率１１％

 

で

 

６年保有した人が

収益率１７％

 

という結果になります。

 

「全く同じ不動産」を

購入したとしても

 

「オーナーが

何年保有するか」

によって

 

収益率は変化するもの

なんです。

 

これが本来

「投資家が知るべき

収益率」です。

 

この内部収益率（IRR）

計算方式にすると非常に

難しいです。

 

 

 

ですが

 

 

なんとこれ

 

 

エクセルで簡単に出せます。

エクセルの式で＝IRR（）

で計算すると

 

勝手に計算してくれます♪

是非試してみてください！

 

いかがでしょうか？

 

今日は

「カンタンに出来る。投資家に必要な利回りとは？」

について

お話いたしました。

 

次回もまた

お会いいたしましょう！

 

ヒップホーム (@hiphomedesu) | Twitter