【不動産投資の実践４】不動産業界の利回りはおかしい
こんにんちは。
ヒップホームです。
いつも多くの方にブログをみていただき
感謝です。
いつもありがとうございます。
今日は「利回り」について
お話をさせていただきます。
利回りって結構イメージしずらい
概念ですよね。
利回りを広辞苑で調べると
「利益配当または利息の元金に対する割合。」
だそうです。
なので
投資した費用に対してのリターンのことを
表します。
↑
（ココ、すごく重要です）
そこで、
みなさんは
「不動産の利回り」
と聞くと
なにを
想像しますか？
表面利回り？
それともNOI利回り？
どうでしょうか？
投資物件で良く利用される指標で
「表面利回り」があります。
これは簡便ですぐに計算できるので
重宝されます。
そして一般的に出回っている
指標です。
これは
「ずっと満室だった時に得られる１年間の収入」
です。
そこから
「周辺で採用される相場の利回り」
を利用して物件価格を決めます。
例えば、
１年間で得られる満室賃料が３５０万円
周辺の利回り相場は７％だとします。
そうすると
１年間の賃料÷利回り＝物件価格
３５０万円÷７％＝（ ）
（ ）は何になるでしょう？
正解は
５０００万円です。
なんや、簡単な計算やないかい。
と思うと思います。
でも、
みなさん、
この利回りって
どう考えますか？
利回りって
どういう意味でしたっけ？
利回りって
「利益配当または利息の元金に対する割合。」
ですよね？
ということは
投資した人が得られる
リターンのことを言いますよね。
そこを念頭に置いて
もう一度考えて欲しいのです。
どうでしょう？
「１年間」
「満室の」
「賃料」
が
本当に
「投資して得られるリターン」
と言えるでしょうか？
表面利回りは
誰にとって
都合がよい指標かと思いますか？
これは
「売り出しをする
不動産業者に
とって都合が良い指標」
です。
総額の賃料
さえわかれば
あとは
大体相場の利回りは
ここだよね。
ってみるだけで
すぐに物件価格を出すことが
出来ます。
なので、
物件価格を決める
不動産業者によって都合が良い
指標になります。
あれ？
利回りって
意味なんでしたっけ？
投資したリターンのことですよね？
なのに日本では
この利回りがすごく雑に扱われています。
NOI利回りの同じです。
NOIっていうのは
Net Operating Income
の略で
賃料から支出（運営費）を引いた額です。
ただこれも
表面の利回りと
同じ考えで
１年間で得られる収益って
どのくらいかな？
しか考えてません。
なので、利回りの基準が
物件にしか影響されません。
本当の利回りは違います。
「全く同じ」
物件だったとしても
「オーナーが
どれだけ保有したいか」
という目的によって
利回りって変化することは
ご存じですか？
次回は
投資の本当の利回りについて
お話ししたいと思います。
いかがでしたでしょうか？
今日は
不動産業界の利回りがおかしいことに
ついてお話しました。
「不動産業者」が
「物件価格を
算定しやすいように」
利用されている
利回りって、
みなさんはどう思いますか？
ぜひコメントお待ちしてます。
最後まで読んでいただきありがとうございました！
