【イメージと違う･･･】遺言書作成の現場の実態
こんばんは。
ヒップホームです。
今日も相続にまつわる話をしようと思います。
みなさんは
実際の遺言をみたことありますか？
もしくは書いたことはありますか？
たぶん、普段生活していて
あまり見る機会って少ないんじゃないかと思います。
ちなみに遺言書ってどんなことが書かれていると思います？
「拝啓、〇〇さん、あなたは元気でやっていますか？」
といった手紙のようなイメージですか？
それとも
「全財産は、〇〇に譲る」
みたいな一言が書いてあるようなイメージでしょうか？
ただ、実際はどうかというと、、、、
長男○〇「〇〇年〇月〇日生まれ」には
下記不動産を相続させるものとする。
不動産〇〇
所在地○○
専有面積〇〇
みたいな感じで
ひたすら不動産や預貯金などが
書いてあり、
分かりやすく言うと、
A銀行は長男に渡す
B銀行は次男に渡す
みたいな感じで
超事務的な感じで無機質な
遺言書になっていることが
ほとんどです。
ただ、こんな状況に
本当にこれでいいのか？
と私は疑問です。
実は遺言書って
「付言事項（ふげんじこう）」と
いって、だれになにを譲るか書いた後に
自分の想いを乗せるメッセージを
最後に書くことが可能です。
この付言事項は、
正直、
なくても遺言自体は有効です。
なので、
おまけ的な扱いをされています。
ただ、
この付言事項が
あるのと、ないのでは
卵かけご飯に
醤油を
かけるのか
かけないのか
ぐらい差があります。
銀行などの金融機関の方は
この付言事項を残さないケースが
多いです。
前にある金融機関の方とお話する
機会があったので聞いてみたら、
「付言事項には特に法的な力もありませんし、
あんなの意味ないですよ。書くだけ無駄です」
なんてことをおっしゃってました。
私は本当にそうなのか？
と疑問に思います。
確かに
法的な効力はありませんが
遺言書って書く人はどんな想いで書くと思いますか？
めちゃくちゃ悩みながら
不平等であることを申し訳ないと
想いながら書くわけです。
相続の現場では、
残念ながら、
残された財産を
きっかり平等に分けることは
不可能です。
本当はみなに平等に分けたいのに
それが出来ないことを悔やみながら
誰に何を残そうか考えます。
だから、
本当は遺言書を書く人が
自分がどんな想いで
この分け方にしたのか
書いてあるのと、ないのでは
どれくらいの違いがあると思いますか？
例えば、
不動産と現金2000万円があって、
全ての不動産と現金1000万円はＡに
現金1000万円はＢに
となっていた場合。
その分け方をした想いが
あるのとないのでは
どちらが円滑にいくと思いますか？
それを考えた時に、
先ほどの金融機関さんのような
「付言事項には特に法的な力もありませんし、
あんなの意味ないですよ。書くだけ無駄です」
なんて言葉が出るとは到底思いません。
遺言書は
遺された人に届く
最後のプレゼントです。
付言事項がなければ
どうしても事務的な
言葉だけになってしまいます。
だから、
最後にどんな想いで自分がこのような
分け方をしたのか、家族には
今後も兄弟仲良くやって
いって欲しいのか、
恥ずかしがらずに書いてくださいね。
今日は
法的な力がなくても、
最後のメッセージは大切
ということについてお話しました。
また、次回もお楽しみください （^^)
【意外に知らない相続のコト】別れた相手の相続財産について
こんばんは。
ヒップホームです。
先日、相続についての記事を書かせていただきました。
色々な方に読んでいただき、本当に嬉しいです♪
いつもありがとうございます！
メッセージでいただいたので
この間のブログの補足を少しだけ、、、
遺言書があった場合、
相続人全員の合意まで行う必要がありません。
（もちろん、相続人で遺言書に異議申し立て
したら、全員の合意が必要になります。）
だから、遺言書があると
相続で財産をもらう人もすごく助かります。
なので、遺言書は書いておきましょう♪
書くと今の環境のありがたみが分かって、
いまを生きようって思うので
おすすめです♪
読んでない方はコチラをどうぞ
https://coconala.com/mypage/blogs/edit/159545
さて、今日の本題ですが
「別れた相手の相続財産」についてです。
どうでしょうか？
ちょっと一緒に考えてみようと思うんですけど、
離婚して何年も経った場合、
相手が亡くなったときに
相続財産ってもらえると思いますか？
答えは
「子どもには相続財産の権利はあります」
別れた相手の子どもであっても、
相続が発生したら、
その子は財産をもらう権利があります。
なので、再婚した場合
前の相手との子ども
と
今の相手との子ども
両方が財産を引き継ぐ権利があります。
なので、離婚したからといって、
はい、終わり―とはなりません。
ちなみに離婚した配偶者本人には
相続する権利はありませんので注意してください。
あと良くあるのが
相手が連れ子だった時、
その子には財産を相続できるの？
ということです。
これはどうでしょう？
答えは
「養子縁組をすれば連れ子に相続権が発生します」
逆にいうと、
「籍を入れるだけでは、子どもには相続権はありません」
なので、
連れ子ちゃんにも相続させたいならば
その注意してくださいね。
ちなみに
言わなきゃ、子どもがいたこと
バレないんじゃ、、、
と万が一思っている方がいたら
それは残念、分かります。
相続が発生すると
亡くなった人の出生までの
戸籍を全て取得します。
そうでないと
相続人の本当の数や
全員の相続人を確認する
必要がありますからね。
いかがでしたでしょうか？
本日は
【意外に知らない相続のコト】別れた相手の相続財産について
お話させていただきました♪
また、お会いいたしましょう！
【相続のコト】意外に知らない相続のマメ知識１
こんばんは。
ヒップホームです。
今日は、いつもの不動産のことではなく、
相続のことについてお話をしていこうと思います。
えっ？相続？
って思う方もいるかもしれませんが、
意外とみなさんにも身近な話題になります。
なので、今日は
「意外と知らない相続のマメ知識１」
をご紹介いたします。
みなさん、
「遺言書を書くって、めっちゃ大事」
ということです。
遺言書が無かった場合、
最悪の場合
相続でもらえるはずだった
財産が全てなくなる
こともあります。
みなさんは遺言書って
言ったら
どんなイメージを持ちますか？
「えー？遺言書って
よくドラマとかに出るやつでしょ？
そんな財産なんてないから
関係ないよ！」
という方も
いるかもしれません。
しかし
これが無かったら、
どうなるかと言うと、
「相続人全員の合意」がないと
いけません。
いや、めっちゃ簡単じゃん！
と思った人もいるかもしません。
ただ、こうなったらどうでしょう？
兄弟の１人が、
全く連絡が取れなくなった。
どこに住んでいるのかも
分からない。
兄弟の1人が認知症になった。
となった場合、どうすると思いますか？
この場合でも
「相続人全員の合意」が必要です。
なので、
失踪している人を
探さないといけません。
認知症の人は自分で判断が
出来ないので、
家族と全く関わりのない
弁護士が
認知症の人に代わって
相続の財産のもらう分を決めて
行きます。
これまでのいきさつが
分からない人と
財産をうまく分けられると思いますか？
なので、遺言書って
めっちゃ大事なんです。
遺言書があれば、、、、
となる前に、
親が書いているのかとか、
自分でも書いてみようとか
考えてみてくださいね。
普段生活していると、
相続のことって全く触れる機会が
ないと思います。
だから、
今のうちに
少しずつ
知っておくと、
すごく今の生活にも
役に立ちますよ。
今後もまた、相続について
お話ししていこうと思います。
最後まで読んでいただき、
ありがとうございました。
【不動産投資の実践５】カンタンに出来る。投資家に必要な利回りとは？
こんばんちは
ヒップホームです！
このブログでは
コンサルタント報酬１０万円以上
の有料な情報を
無料で垂れ流す
という
コンセプトでやってます。
前回のブログも多くの方に見ていただき
ありがとうございます！
コメントもありがとうございます♪
コメントで多かったのは
******************************
不動産の利回りに
全く疑問をもっていなかったので
言われたときには
確かにな。
と思いました。
いつもありがとうございます！
******************************
といった内容でした！
こちらこそ、いつもありがとうございます！
今日の本題に入ります。
「カンタンに出来る。投資家が必要な利回りとは？」
についてお話致します。
なんとエクセルで簡単につくれますので、
是非活用してみてください♪
前回、日本の不動産市場で使われる
表面利回りについてお話しました。
日本で使われている
利回りの概念は
物件価格を決める
不動産業者にとって
都合の良いものなんです。
というお話をいたしました。
見ていない方はこちらを見てから
読んでいただくとより内容が
分かるかと思います。
ヒップホーム
2022/02/02
今日は投資家が見るべき利回りです。
結論から申し上げますと、
期間内で
売り上げた収益の
予想利回り
を考えます。
これめっちゃ重要です。
この利回りの名前は
IRR（内部収益率）
といいます。
どういうものか説明します。
まず初めに
表面利回りの
表からお見せします。
仮に
投資アパートを
5000万円で購入
年間賃料350万円
です。
とすると
表面の利回りはいくつになりますか？
年間賃料÷不動産価格＝表面利回り
です。
350万円÷5000万円＝７％
になる訳です。
なので考え方としては
大体14年から15年で
不動産を買った
費用が回収できるのかぁ
と考えます。
計算すると
100％÷７％＝14.28年になる。
という考え方です。
グラフにすると、こんな感じです。
(表だと見づらくて、ごめんなさい。。。)
どうでしょう？
前回のブログを
みていただいた方は
不思議に思いますよね？
「利回り」という言葉は
どういう意味でしたっけ？
掛けた費用
に対しての
収益（リターン）
のことを言いますよね？
だから
投資家が見る
本当の指標は
「自分の現金が
いくら増えるのか？」
分かる利回りです。
どうするのか？
というと
自己投資した額
を０年目
にして、
1年目以降は
「その年の
現金の儲け」
を想定します。
そして
将来の賃料が下落する想定とか
〇年後にリフォーム費用必要だなとか
将来で変化しそうな儲け
を入れられるのが
この計算の特徴です。
グラフにするとこんな感じです。
これでさきほどの
オーナーの収益率で
計算すると
なんと、－２％になります。
「えっ！？
じゃあ不動産投資
意味ないじゃん！！！！」
と思うかもしれませんが
ちょっとお待ちください。
中古不動産の場合、
実は他の投資にはない
「必殺技」
があります。
それは、
「不動産の売却益が得やすい」
ということです。
地主さん系のオーナーさんですと、
土地を残したいという想いで
不動産を始めた人も多いのではないでしょうか？
だから
不動産を売却するという
お考えする方は
経験上少ないです。
もともとある土地ですしね。
投資家の場合は違います。
投資家さんは
現金で土地から買って
不動産オーナーになります。
「中古不動産のメリット」
が
なにかというと、、、、
不動産の売却した時に
儲けが出やすい
という点にあります。
仮に銀行から
不動産価格のうち
４０００万円を融資
融資の期間は
５年間です。
５０００万円のうち
残りの１０００万円を
自己資金で
と買ったとします。
どうなるのかと言うと
５年後に返済がゼロになる時点で
不動産の価値はゼロなりますか？
多少不動産値下がりはすると思いますが
銀行借り入れ額の減るスピードの方が速いので、
不動産を売却したあとの利益が残りやすいです。
中古不動産の魅力は「ココ」です。
このIRR利回りは
１１％になります。
これは
最初に投資した
１０００万円から見て
１１％
の収益率ですよ
というものです。
グラフはこれです。
また、投資家としたら
もっと短い期間で
売却するとどうなるだろう？
と考えませんか？
長期間保有するほど
建物を修理するリスクが
大きくなりますからね。
その時は途中で売却して
銀行から借りた金額を
返済して
売却益を計算します。
仮に６年目で売却するとこんなグラフです。
この収益率は１7％になります。
１５年保有した人が
収益率１１％
で
６年保有した人が
収益率１７％
という結果になります。
「全く同じ不動産」を
購入したとしても
「オーナーが
何年保有するか」
によって
収益率は変化するもの
なんです。
これが本来
「投資家が知るべき
収益率」です。
この内部収益率（IRR）
計算方式にすると非常に
難しいです。
ですが
なんとこれ
エクセルで簡単に出せます。
エクセルの式で＝IRR（）
で計算すると
勝手に計算してくれます♪
是非試してみてください！
いかがでしょうか？
今日は
「カンタンに出来る。投資家に必要な利回りとは？」
について
お話いたしました。
次回もまた
お会いいたしましょう！
【不動産投資の実践４】不動産業界の利回りはおかしい
こんにんちは。
ヒップホームです。
いつも多くの方にブログをみていただき
感謝です。
いつもありがとうございます。
今日は「利回り」について
お話をさせていただきます。
利回りって結構イメージしずらい
概念ですよね。
利回りを広辞苑で調べると
「利益配当または利息の元金に対する割合。」
だそうです。
なので
投資した費用に対してのリターンのことを
表します。
↑
（ココ、すごく重要です）
そこで、
みなさんは
「不動産の利回り」
と聞くと
なにを
想像しますか？
表面利回り？
それともNOI利回り？
どうでしょうか？
投資物件で良く利用される指標で
「表面利回り」があります。
これは簡便ですぐに計算できるので
重宝されます。
そして一般的に出回っている
指標です。
これは
「ずっと満室だった時に得られる１年間の収入」
です。
そこから
「周辺で採用される相場の利回り」
を利用して物件価格を決めます。
例えば、
１年間で得られる満室賃料が３５０万円
周辺の利回り相場は７％だとします。
そうすると
１年間の賃料÷利回り＝物件価格
３５０万円÷７％＝（ ）
（ ）は何になるでしょう？
正解は
５０００万円です。
なんや、簡単な計算やないかい。
と思うと思います。
でも、
みなさん、
この利回りって
どう考えますか？
利回りって
どういう意味でしたっけ？
利回りって
「利益配当または利息の元金に対する割合。」
ですよね？
ということは
投資した人が得られる
リターンのことを言いますよね。
そこを念頭に置いて
もう一度考えて欲しいのです。
どうでしょう？
「１年間」
「満室の」
「賃料」
が
本当に
「投資して得られるリターン」
と言えるでしょうか？
表面利回りは
誰にとって
都合がよい指標かと思いますか？
これは
「売り出しをする
不動産業者に
とって都合が良い指標」
です。
総額の賃料
さえわかれば
あとは
大体相場の利回りは
ここだよね。
ってみるだけで
すぐに物件価格を出すことが
出来ます。
なので、
物件価格を決める
不動産業者によって都合が良い
指標になります。
あれ？
利回りって
意味なんでしたっけ？
投資したリターンのことですよね？
なのに日本では
この利回りがすごく雑に扱われています。
NOI利回りの同じです。
NOIっていうのは
Net Operating Income
の略で
賃料から支出（運営費）を引いた額です。
ただこれも
表面の利回りと
同じ考えで
１年間で得られる収益って
どのくらいかな？
しか考えてません。
なので、利回りの基準が
物件にしか影響されません。
本当の利回りは違います。
「全く同じ」
物件だったとしても
「オーナーが
どれだけ保有したいか」
という目的によって
利回りって変化することは
ご存じですか？
次回は
投資の本当の利回りについて
お話ししたいと思います。
いかがでしたでしょうか？
今日は
不動産業界の利回りがおかしいことに
ついてお話しました。
「不動産業者」が
「物件価格を
算定しやすいように」
利用されている
利回りって、
みなさんはどう思いますか？
ぜひコメントお待ちしてます。
最後まで読んでいただきありがとうございました！
【不動産投資実践３】そもそも需要の数がないと絶望的
こんにんちは。
ヒップホームです。
サウナに入って体と頭がリフレッシュしました。
近くにサウナがあるっていいですよね。
今日は家賃査定で大切な要素
「人口分布」
についてお話していこうと思います。
不動産投資実践１で需要と供給バランスについて
ついてお話しました。
需要と供給バランスをみる前に
すごく根本的なお話を致します。
「見える！賃貸経営」で出している
データはあくまで
探している人の「割合」
と
物件掲載している「割合」
にすぎません。
だから
需要と供給バランスが均衡してたり
需要の方が大きかったとしても、
注意が必要です。
なんの注意が必要かというと
そもそもの母数の問題です。
特に需要の方の母数です。
以前、賃貸物件の経営について
ご相談いただいた
地方の案件があったんですけども
需要の割合と供給の割合で見たときには
均衡しているし別に悪いものではなかったのですが、
貸家の人口と世帯年収と見たときに
えらい少ないという現象がありました。
例えるならば
いけすに魚が全然いない状態です。
そこにエサを垂らしても
全然食いつかないのです。
結構皆さんやってしまいがちなのが
購入する物件の人口データを調べずに、
自分が住んでいる所から比較して
物件に対して良いイメージを持つ方が多いです。
例えば、
自分が地方に住んでいたら
「都内はすごくいいところ！」
とか
逆に都内の方に住んでいたら
「地方でも都内と同じくらい需要がある！」
というように
自分に良いように
捉えがちです。
注意した方がいいんじゃないかな。
と思います。
貸家住まいの人の母数は
明確に出ている訳ではないので、
データから推測する必要があります。
人口データは市区町村で出している所
から見ると良いと思います。
人口は自分の住んでいる
市区町村と比較して
見比べると思います。
（あくまで客観的に）
自分の住んでいる地域だったら
なんとなく人口や賃料や相場が分かると思います。
人口分布の目安は
市区町村で「人口が２０万人以上」がいいと思います。
それ以下は
データを読み取るのが難しいので
あまりオススメしません。
ここ、
結構重要なので
覚えておいた方がお得ですよ！
市区町村の人口が２０万人以上です。
いかがでしたでしょうか？
本日は
「そもそも需要の数がないと絶望的」
についてお話させていただきました！
次回もまたよろしくお願いいたします！
【絶対に騙されない】最低限知って欲しい不動産投資の見極め
こんにんちは。
ヒップホームです。
前回のブログでも
たくさんの方にみていただきました。
本当にありがとうございます！
お気に入りに
入れていただいたり、
コメントをいただいた方、
本当に励みになります。
いつもありがとうございます！
今日は妻がちょっと用事あり
子どもちゃん3人を面倒をみる関係で
仕事を休みました。
なので、午前中に少しブログを書こうと思います。
本題に入りまして。。。
近頃、悪質な不動産投資に騙され、
自己破産を余儀なくされる方の相談が増えました。
すごく悲しいです。
なにが悲しいって
ほんの一部の悪質業者のせいで
不動産業者のイメージがすこぶる悪いです。
昔よりはだいぶイメージは変わりましたが
いまだに典型的な悪徳業者が多いのは事実です。
悪質な不動産業者は自分だけが儲かれば
それでいいと思って行います。
そこが許せないですね。
なので
今日は
【こんな勧誘があったら100％断れ】
悪質業者の
３つのポイントについて
お話しようと思います。
さっそくですが
まず１つ目
『電話営業や、セミナーで売られている不動産は買うな』
これは絶対です。
電話営業やセミナーで売られてる不動産は
当たり前ですが、
売る前の段階で
すごくコストが掛かっています。
しかも不動産が全て売れる訳ではないので
１つの売り上げで
２つ３つ分のコストが回収できるくらいに
利益を上乗せしています。
不動産の本来の価値以外にも
色々金額乗っかった不動産を
もし仮に、
あなたが購入したら
売却する時にはどうなると
思いますか？
買った時の値段よりも
ガクっと売る値段が下がります。
経年によって価値が下がるのは
当たり前じゃないか！！
と思うかもしれませんが
「買った瞬間に売却しても、
同じ金額で売れますか？」
これを念頭に考えると
買っていい不動産かどうかの
見極めがつきやすくなります。
なので、
電話営業やセミナーで売られる不動産は
絶対に買わないでください。
本当にいい不動産だったら、
そんな不特定多数に
情報が出回るでしょうか？
だから、
本当に不動産を買いたいのであれば
自分から探して、
不動産業者を回ってください。
汗水を垂らしてください。
あと、
仲介手数料は払ってください。
誰にどのくらいの
支払いしないと
いけないのかが
明確な方がよっぽど良いです。
二つ目が
『投資不動産を購入後、自分が支払をするな』
です。
誤解いただきたくないのは、
通常の不動産経営でも
毎月賃料をもらっていて、
修繕をするときがあれば支払います。
ここでは、
修繕もなにも発生していないのに
毎月、購入したオーナーが支払いをしている
という現象のことです。
私たちはあまりにも、庶民であることに慣れすぎていて
「モノを購入したら、支払うのが当たり前」
という考え方が定着しています。
なので、不動産投資の営業トークで、
「この1等地の分譲マンションを
貴方は毎月2万円をお支払いするだけで
手に入れることが出来ます。
ローンを完済できれば、毎月の賃料が
そのままあなたの手元に入りますし、
老後の資金としてもオススメです。」
とか言われたら
みなさんはどう感じますか？
「あっ、なんかいいな」
と思う人もいるかもしれませんが、
そういう人は危険です。
カモがネギ背負って、
全身を塩で味付されている
ような状態です、
不動産業界にいるものからすると
「買った瞬間、自己破産コース」
と思います。
冷静に考えて欲しいんですけど、
投資なので、
お金がもらえないと
いけません。
なぜか？
貴方が不動産を購入した時に
リスクが必ず発生しているからです。
だからそれに対するリターンがないと
割に合いません。
「毎月賃料を保証してくれているから、
リスクなんてないんだよ！」
なんて思う方がいたら
要注意です。
それ、保証でもなんでもないですからね。
サブリース契約（転貸借契約）
は
不動産業者が借主である
という賃貸借契約なだけです。
その気になれば
賃料払いませんとか
値下げしますとか
言えます。
そんなの契約違反だろ！
と思っても、
契約上ただの
賃貸借契約なので
借主側は、
「賃料が折り合わないんだったら
私たちはお部屋を解約
させていただきますね。
さよなら～。」
で終了です。
3つ目が
「購入価格を信じるな」
です。
買う方が提示されるものは
「物件の見栄え」（ステータス）
「物件価格」（プライム）
「家賃収入」（インカム）
主にこれだけだと思います。
不動産投資で大切なのは
リターンに対しての
価格が高すぎないか？
を確認する必要があります。
よくある口説き文句で
「銀行は低金利の時代で～」
とかトークする人がいますけど、
預貯金と不動産投資を同じ土俵で
お話しても意味がありません。
テニスと点数とサッカーの点数を
競っているようなものです。
前述でも話したように
不動産にはリスクがあります。
銀行にリスクはありますでしょうか？
もちろん倒産リスクはありますが
1000万円までは保証されますよね。
話が逸れました。。。
なので不動産投資には
「相場の利回り」
があります。
なので購入される時には
「収入」と「利回り」を
必ず確認してください。
エリアの利回りを確認する
方法で一番手っ取り早いのは
LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）
「見える賃貸経営」です。
このサイトで購入検討するエリアを確認します。
試しに
東京都大田区で調べます。
東京都大田区の利回りはこの図では
5.4％と記載があります。
このエリアでは5.4％が
利回りの基準になるということです。
仮に
あなたの不動産が
年間２００万円の家賃が得られる
物件だとすると
不動産価格はいくらになると思いますか？
計算式はこれです
年間収入÷利回り＝物件価格
数字であてはめると
200万円÷0.054＝3703万円（千円以下切り捨て）
となります。
なので購入価格の相場は3700万円くらいだと分かります。
もちろん
駅から近いのか遠いのか
間取りが広いのか狭いのか
などの条件によって多少変わりますが
イメージでは
利回りが
プラスマイナス1％前後で
探していくと良いと思います。
これ以上に離れると
投機的（ギャンブル）
になりますので
注意してくださいね。
いかがでしたでしょうか？
本日は
【絶対に騙されない】最低限知って欲しい不動産投資の見極め
について書かせていただきました。
また、よろしくお願いいたします！
